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南昌集裝箱一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展*好的區(qū)域，那*是商業(yè)中心。通常情況下，城市經(jīng)濟(jì)圈都以中心作為樞紐，然后往外呈放射狀擴(kuò)散。所以越往繁華商圈，那么*能夠擁有**的文化、**、教育等公共資源；倘若越往城市外圍，那么擁有的資源*越少。

如果我們購(gòu)買的房子越靠近繁華商圈，那么未來升值空間*越大。*說過，“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，**是地段，**是地段，第三還是地段?！比绻軌驌碛锌拷比A商圈地段的房子，不僅僅能享受那些**的公共資源，而且還能享受房子升值帶來的好處。

無論是工作還是買房，通勤時(shí)間的長(zhǎng)短是人們首要考慮因素之一。倘若通勤時(shí)間長(zhǎng)，那么每天上下班都很累，而且大部分時(shí)間都在路上，*沒有空閑做自己的事情了。倘若通勤時(shí)間比較短，那么*可以省出許多時(shí)間去做自己的事情。

所以許多購(gòu)房者在買房的時(shí)候，通常會(huì)優(yōu)先考慮交通樞紐附近的房子，比如說地鐵房。因?yàn)槲挥诘罔F附近，不僅上下班方便，而且這塊區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)比較高。倘若我們擁有的房子位于地鐵附近的地段，那么未來升值空間同樣很大。

我們都知道，寫字樓一般都是辦公場(chǎng)所，如果房子位置靠近這個(gè)地段，那么不僅上下班方便，而且部分起床困難戶還可以睡懶覺。所以相對(duì)其他地段來說，這里的房?jī)r(jià)不僅高，而且資源也比較少。倘若我們擁有這個(gè)地段的房子，那么未來升值空間也是比較大的。

學(xué)校區(qū)域是教育資源聚集的場(chǎng)所，這*是為何許多家庭在買房的時(shí)候，***會(huì)考慮的因素。為了讓孩子能夠接受**的教育，許多父母不惜花重金在學(xué)校附近購(gòu)買房子。因?yàn)榭拷鼘W(xué)區(qū)附近的房子屬于稀缺資源，倘若稍有猶豫，房子*會(huì)被人買走。如果我們的房子位于學(xué)區(qū)附近，那么未來升值空間也很大。

除了以上幾個(gè)地段的房子頗受追捧以外，還有一個(gè)地段的房子同樣受青睞，那*是位于休閑公園附近。如今大城市的生活節(jié)奏太快了，所以不少人在退休之后，通常會(huì)選擇購(gòu)買一處比較安靜的地方養(yǎng)老，休閑公園附近的房子則成了**。如果我們擁有這個(gè)地段的房子，那么未來升值空間也很大。

總的來說，房子越靠近繁華商圈、地鐵附近、學(xué)校區(qū)域、寫字樓以及休息公園附近，那么未來升值空間*越大。有些人購(gòu)買房子是為了居住，有些人購(gòu)買房子則是為了投資。如果選擇了以上地段，無論對(duì)于居住者還是投資者來說，都是非常有利的。

年輕人如果沒有長(zhǎng)輩們的支持，全憑自己的力量付首付款，不是說不可能，那起碼也得30多歲以后。當(dāng)然，這還沒完，高出本金一倍的二三十年房貸利息也是一筆持續(xù)支出。然而，隨著樓市失去了賺錢效應(yīng)，當(dāng)下人們的觀望氛圍越來越濃厚，不著急出手成為了很多人的共識(shí)。有內(nèi)行人表示，2022年將首迎“房子貶值潮”？?jī)?nèi)行人預(yù)測(cè)：明年或?qū)⒊鱿胂蟆?br/>
南昌集裝箱研究樓市走向，只看貨幣供應(yīng)、看原材料漲價(jià)因素，像普通商品一樣去研究*會(huì)得出站不住腳的結(jié)論，而是**要看核心成本和需求兩大因子的變化情況。*拿新房售價(jià)的成本構(gòu)成來看，原材料、建安、人力、管理等費(fèi)用其實(shí)占比比較小，真正占大頭的其實(shí)是土地成本，一般占單價(jià)的60%-70%，在售價(jià)里，其他的因素變動(dòng)幾乎可以忽略不計(jì)。所以，過去20年，房?jī)r(jià)上漲主要來源于地價(jià)的推動(dòng)。但進(jìn)入今年以后，主管部門實(shí)行集中供地新規(guī)以后，對(duì)房企拿地資金有了要求，同時(shí)對(duì)土地溢價(jià)進(jìn)行了限制，*高不超過15%，所以，從****批集中以來，流拍+底價(jià)成交成為了主流，很多城市的地價(jià)比兩三年前還低，如果按地價(jià)推導(dǎo)未來兩三年房?jī)r(jià)的話，只低不高。

而且，實(shí)際購(gòu)房需求下滑程度超出很多人的想象。為什么要用“實(shí)際”二字？主要*是現(xiàn)在“房住不炒”觀念深入人心，加上房產(chǎn)稅這把“達(dá)摩斯克利之劍”懸在頭上，現(xiàn)在幾乎所有的專家都傾向同一個(gè)觀點(diǎn)：手上的房子并不是越多越好。所以，我們會(huì)看到未來的房子也會(huì)像汽車一樣，雖然原材料成本在漲，但售價(jià)卻一直在跌，其主要原因*是供應(yīng)量在增長(zhǎng)，但需求*那么多，在供大于求的大環(huán)境下，如何漲得起來？樓市也是這個(gè)道理，新房供應(yīng)不會(huì)停止，而房產(chǎn)稅又讓多套房家庭拋出了更多房子，與此同時(shí)，一個(gè)城市每年的成交量是恒定的，在市場(chǎng)房源量大增的情況下，如果你想急于脫手，對(duì)不起，先把價(jià)格降到位。

還有一個(gè)直接因素促使樓市需求在2022年迎來“轉(zhuǎn)折”。在1961年時(shí)，我國(guó)出生人口不到1千萬，但從1962年起，我國(guó)進(jìn)入出生人口高峰，一下跳至2450萬，此后一直持續(xù)到1975年都保持每年2000多萬的出生數(shù)，被人口學(xué)家稱之為“生育高峰期”。這一批人從2022年開始大批量退休，退休*意味著經(jīng)濟(jì)能力銳減，購(gòu)房需求衰減，一直持續(xù)10多年，這也是為什么說2022年將是房子迎來貶值潮的重要隱藏因子。

至于10多年后，這個(gè)不用多說了，在綜合因素影響下，人口老齡化、少子化是**發(fā)達(dá)國(guó)家的共性，是大勢(shì)所趨，至少到目前為止，全人類還沒有找到**應(yīng)對(duì)方法。

開發(fā)商還能硬抗房?jī)r(jià)嗎？之所以這么說，長(zhǎng)期以來，開發(fā)商都給人以一種財(cái)大氣粗的感覺，享受商品房的定價(jià)權(quán)，曾還有一些地方的房企組成價(jià)格同盟，禁止低價(jià)銷售。但他們沒想到的是，今年開始，專門針對(duì)開發(fā)商的三道紅線新規(guī)已讓他們自顧不暇，包括恒大在內(nèi)的多個(gè)千億房企債務(wù)頻頻吃緊，別說擴(kuò)張了，能活下去*是他們的*大目標(biāo)。新規(guī)還顯示，到2023年6月30日，所有房企要實(shí)現(xiàn)降檔達(dá)標(biāo)。這樣的話，2021年即將過去，2022年將是不達(dá)標(biāo)房企的“決定之年”。要想現(xiàn)金流、有息負(fù)債水平達(dá)標(biāo)，除了降價(jià)促銷回款外別無他法。今年恒大等大型房企降價(jià)促銷不過是起了個(gè)頭，在新規(guī)下，對(duì)漲價(jià)慣了的開發(fā)商來說，2022年或超出他們的想象。

那么，開發(fā)商降價(jià)銷售會(huì)影響到二手房市場(chǎng)嗎？筆者認(rèn)為，肯定是有影響的，不過是對(duì)不同城市、不同的房子影響大小而已，對(duì)那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線大城市來講，整體情況可能要好些，但對(duì)于大部分三四五線城市來說，影響*不可忽視了，開發(fā)商促銷的**應(yīng)該*是這些地方。其實(shí)，不管在什么樣的城市，起碼這兩類房子先迎來貶值潮。

**類是無**學(xué)位加持的“老破大”房子。多校劃片將是趨勢(shì)，越來越多的小區(qū)沒有固定學(xué)位，如果說房子面積小總價(jià)低，剛需還愿意接手，但這些面積大總價(jià)高，而且又老又舊的房子“有錢人看不上，剛需夠不著”，貶值也是無法回避的事；**類是城市結(jié)合部的房子。舉個(gè)例子，假如某開發(fā)商需要回款100億，********的房子由于有**需求支持，他們即便不怎么降價(jià)可以慢慢賣，但對(duì)于城市結(jié)合部，*是我們說的郊區(qū)，這些地方都不是城市**投放資源的對(duì)象，房子只能是一部分地緣客購(gòu)買，但市場(chǎng)容量*那么大，開發(fā)商只能通過不斷的降低價(jià)格來吸引他們提前出手。在買跌不買漲的心理作用下，人們只會(huì)相信還會(huì)有更低價(jià)格，何時(shí)是個(gè)頭呢？

南昌集裝箱，內(nèi)行人也認(rèn)為，美、日的房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)在前，我們的調(diào)控手段也愈發(fā)成熟，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)崩盤情況。至于房子能貶值多少？誰也不好說，有開發(fā)商說30%是底線，否則他們*活不下去，也有銀行說只能承受20%的空間，但對(duì)于有些購(gòu)房者來說，這些年房?jī)r(jià)漲了好幾倍，降一點(diǎn)點(diǎn)*喊疼，會(huì)哭的孩子有奶吃的道理誰都懂，開發(fā)商拿得早的地塊，其土地成本其實(shí)非常低的，他們?cè)缫奄嵉门铦M缽滿，從總體看，即便把剩下的房源打個(gè)對(duì)折也是凈賺。各方觀點(diǎn)難盡一致，只能由市場(chǎng)來尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。

無論怎么說吧，當(dāng)房子貶值潮真的來到時(shí)，對(duì)持有多套房來說，紙面上的財(cái)富會(huì)有縮減，但對(duì)購(gòu)房者來說是一件好事，樂見這種變化，所要做的是，需要督促開發(fā)商在質(zhì)量上、品質(zhì)上不打折扣。